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VISION

房地產+科技的模式能為市場所接受嗎?

在所有行業都在建立與智能設備的連接時,房地產這個巨頭確顯得落后了,先知先覺的玩家們已經開始構建房地產與科技企業溝通的橋梁,試圖抓住這一波房地產科技的新浪潮。


12月17日,由仲量聯行、太古地產和平安城科聯手主辦的“城越”加速器舉辦首個路演日。這是內地第一個房地產科技企業加速器,希望培養中國房地產科技生態圈內有潛力的科技企業,為房地產市場提供創新的技術解決方案。


這是一個可貴的機會,房地產企業與科技企業之間可以打通障礙,加深對彼此的理解,讓“Prop Tech”不止是個漂亮愿景,而是切實幫助房地產行業降本增效,甚至找到新的增長曲線。仲量聯行、太古地產和平安城科的三位高管在接受36氪采訪時均表示,他們同樣從加速企業身上得到很多啟發,對房地產科技有了更多思考。


房地產需要科技

房地產行業的天氣正在產生微妙變化。

在過去的近40年中,中國社會的城市化進程推動著住宅、商業地產、寫字樓市場的擴張,地產行業也因為搭上這列快車而迅速崛起。但到了2018年,中國的城市化水平已達到59.58%,房地產市場從增量市場轉向存量市場。這意味著行業的增長邏輯也要從粗放式收割轉向精細化運營,在此過程中,科技的作用將愈發凸顯。

一方面,精細化運營強調“靶向定制”,地產業需要借助科技針對用戶、場景、產品的不同進行差異化運營;另一方面,數據驅動邏輯逐漸應用于全產業鏈,從前期的投資測算,到中期的產品設計、施工建造,再到后期的營銷和資產管理,科技正在推動行業的信息化進程。

房地產與科技結合是大勢所趨,但真結合起來卻又沒那么容易。仲量聯行、太古地產和平安城科在發起加速器項目前收集了集團內各個業務部門的需求,也對國內多家地產企業進行走訪。在此過程中,他們發現了兩個領域之間的鴻溝。

對于中國內地地產企業來說,與科技的結合才剛剛起步,還處在數字化進程中,尚未達到后續的自動化和決策智能化階段。平安城科CTO韋柏松告訴36氪,他們在走訪中發現,大部分地產企業的前期信息化基礎建設非常薄弱,面臨數字化程度低、未達成通用標準、數據開放度低等問題。因此,雖然很多企業希望最先著手不動產大數據平臺,“但在引入領先的大數據處理技術的時候,反而是巧婦難為無米之炊。”韋柏松說。數字化的問題不解決,智能化也就無從談起。


觀察+ | 地產巨頭聯手解題:房地產+科技=?

平安城科CTO 韋柏松


對于體量龐大、建制復雜的地產企業而言,要轉身沒有那么容易。不少科技企業在和前者合作時都發現,未被廣泛驗證的新科技要在地產企業推行會遇到很多掣肘。太古地產寫字樓業務董事 Don Taylor坦言,一般來說,大企業落成新技術項目,需要先制定全面的轉型管理策略。“其實經常碰到的問題不是產品本身,而是公司轉型的速度有限,我們需要對接很多方面,隨后才能做一個決定。我們要管理不同部門的需求、預算和資源。”


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太古地產寫字樓業務董事 Don Taylor


從另一個角度說,科技企業對于地產行業缺乏理解也是造成鴻溝的重要原因之一。在仲量聯行華東區董事總經理吳允燊看來,就很多地產企業看重的大數據而言,重要的并非收集、清理,而是要找到理解地產業的科技人才,正確地給數據打標簽。“很多做數據的公司會想,拿到的數據越多越好,但標簽其實是需要對行業和價值有充分理解,這樣數據才能有更好的產出。”


總體而言,要推進地產業與科技的結合任重道遠,所以這個由三家頭部企業發起的加速器頗有些“打樣”的意味,他們試圖借助一期期的加速器項目讓行業看到:房地產科技確實大有可為,兩者的協作也能探索出標準化的模式。


針對上述問題,城越加速器的功能設計圍繞著建立溝通與打造案例展開,其“加速”目的并非推動科技企業成為獨角獸,而是創造一個相對真空、低障礙的環境,探索地產企業與前者結合的模式。在三個月“加速期”中,科技企業們可以與三家機構的相應業務部門直接對接需求,打破溝通障礙;也有機會得到業內專業導師的指導和支持,幫助他們對于行業有更多理解;同時能得到更優質的測試場地,包括興業太古匯、前灘太古里,以及仲量聯行和平安城科位于上海的辦公室及項目。

連接與拓新

出于推動結合的目的,兩者間的“契合度”就成為篩選加速企業的重要考量。為了與地產企業的具體業務需求貼合,一些加速企業會基于自己的技術優勢進行定制化開發,反而碰撞出更具價值意義的成果。


圖聚智能是一家高精度室內地圖服務提供者和室內定位解決方案提供商,其主力產品“河豚引路”為醫院提供患者的診中服務。不過在與平安城科的溝通中他們發現,后者在此次加速計劃中更希望集中于智能制造、資本運營和PaaS能力上。針對與他們可結合度更高的“智能制造”方向,他們開發了一項監測施工現場安全的技術。


圖聚智能CEO張楊告訴36氪,他們的底層技術邏輯是,任何一棟建筑都可以被徹底數字化,其中的任何人或物也都可以被定位。而對地產企業來說,工人的定位恰恰是施工過程中面對的重大痛點,“工人在哪、有沒有去到危險的地方、某個時段內這個區域有多少人,這些都是工地需要而無法獲取的信息。”圖聚智能試著把定位技術用在工地中,在安全帽中放一個兩階芯片,通過工地中的信號發射器向其中一階芯片發射信號,芯片接收后,另一階芯片再把信號發射到幾公里外的基站去,就能夠運算出工人的坐標。這樣一來,地產企業就能在系統中設定不同級別的工人可以進入的區域,一旦發生錯誤,可直接對工人提出告警。


在這項技術出現之前,工地只能通過安全帽的顏色區分工人權限、確定大概位置,這種原始的方式不確定性很高。張楊告訴36氪,這次合作讓他們感到高興的是技術確實落到了實處、產生了社會價值:“做這項技術能讓工地更安全點,不只有經濟價值還有社會價值,我始終認為有社會價值的技術才會在推廣時真正產生聲量。”

在契合度的基礎上,一些科技企業的技術尚未被廣泛接受,就更需要加速器這樣的模式打破障礙,以成功的合作案例去證明其可行性。這一點在致力于環保的科技企業上表現得尤其明顯。


GIGA循綠開發了適用于健康可持續建筑的國際標準和軟件,這是全球首個基于傳感器的建筑標準,能夠實時監測空氣質量。GIGA產品總監王瑞豪告訴36氪,雖然國內整體的環保理念有所提升,但和地產企業類的大企業合作時,環保產品遇到的障礙依然非常多。“公司里可能有一個人對環保和健康產品非常重視,想推進落地。他的領導可能會聽一下,到了他領導的領導可能就不感興趣了。環保類產品不產生直接效益,審批流程長就很難推進,差不多每個項目都是這樣。”對于GIGA來說,城越加速器最大的幫助就是讓他們擁有了一筆專項款、以及專門的測試機會。他們可以在難得的大型空間中測試產品,讓他們的合作方太古地產迅速看到成果。


尋找契合點、打造成功案例都讓地產企業看到科技的巨大潛力。不過在現階段,降本增效的目標并不那么容易達成,技術本身的發展階段及其落地時間的漫長都需要地產企業付出大量耐心。這種情況下,擁有復合功能的技術或許能讓他們更感興趣。

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圖靈視頻的巡檢機器人Nimbo,適用于商業地產、住宅地產等的巡檢工作,幫助物業部門實現電子化巡檢


為智慧地產領域提供AI視頻分析和巡邏機器人服務解決方案的“圖靈視頻”,原本也是用機器代替安保人員的邏輯來提高效率。圖靈視頻創始人鐘星博士告訴36氪,他們通過圍繞人工智能的視頻和圖像識別技術、以及自動導航機器人技術,創造出可代替人類自主巡邏、識別危險狀態并實時告警的機器人。最初,這個邏輯對仲量聯行的吸引力并不高,不過他們在測試中發現,圖靈的視頻識別技術可以通過標識正確畫面的方法監測樓宇內的機器是否出錯,比如是否漏水、是否在運行狀態等。安保與監測的功能疊加在一起,成本就被很大程度地消化了。“所以我們在引進科技到產業鏈上的時候,可以針對科技的運用思考更多的可能性,相信能夠發揮更大的作用。”吳允燊說。


未來想象力

在城越加速器之前,三家發起機構都已經在房地產科技方面有自己的探索。其中,仲量聯行和太古地產分別成立了全球風險投資基金以及科技籌建和創新基金,專門投資于旨在通過領先科技推動房地產行業變革的企業;并且通過提供旗下項目場景、成立技術中心及實驗室等方式,服務科技產品的測試與實踐。平安城科則打造了城科CIM云平臺和BIM底層核心技術,以及N個SaaS級產品,賦能行業全產業鏈。


可以看出,三家對于“PropTech”浪潮的到來都是有充分意識的;通過城越加速器,他們對于科技與房地產的連接點和合作方式也能有更深的理解。不過,只能輻射12家企業的加速器能對行業產生多大影響、加速器的真空模式能否在現實中落地,都還需要持續觀望。


三家主辦方的項目負責人也意識到了這個問題,他們告訴36氪,接下來三家還會共同繼續推進加速器項目,第二期將在2020年開始。他們希望今后這個加速器的項目招募篩選范圍除了響應三家主辦機構的業務需求,也能吸引更多種類各異的科技企業,輻射房地產產業鏈的各個環節,產出行業內其他企業也能借鑒或應用的技術解決方案案例。


要達成這個愿望,很大程度上考驗的是全行業的認知水平。需要注意的是,少數幾位先覺者的行動無法代表全行業,內地仍有相當部分的地產企業缺乏擁抱科技的意識,很多從業者還是抱著急功近利的態度去看待科技。


觀察+ | 地產巨頭聯手解題:房地產+科技=?


一個簡單的邏輯是,如果一臺機器人只能幫企業省掉一位保潔人員的工資,那企業愿意為機器人付出的成本最多就是每月3000元。以這樣的邏輯做預算,雙方根本無法達成合作。短期內,科技產品帶來的成本節約甚至很難撬動0.001的回報,如果房地產商沒有耐心做長線投資,接受科技無法立竿見影的現實,結合的吸引力就不大。


更艱難的部分在于,脫離了加速器環境后,行業如何尋找合適的結合點,推動科技的落地。畢竟,讓“漂亮愿景”起到降本增效作用,甚至探索新的增長曲線,是房地產與科技結合的最主要目的。尋找“酷”的科技是有趣的那一面,而枯燥卻重要的一面是,整個行業都需要摸著石頭過河,推動兩者的結合不僅是為了簡單相加,更是為了爆發出量級的效益。


 


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