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融創入局養老產業,13萬億的市場“孫宏斌們”接得住嗎

根據社科院2016年預計,至2030年我國養老產業規模有望達13萬億元。

不過,在不少從業者眼里,“養老地產”這片前景廣闊的新藍海,還是個未來很性感,現實很傷感的生意。

1、“養老地產”的新玩家

孫宏斌也出手了。

醫養結合一直是近年來養老地產的標志性名詞。根據融創官網披露,此次發布會之前,融創聯合清華大學,青島市政府等成立了“清華大學附屬融創青島醫學中心”,該中心由清華醫院直接管理,未來將承擔清華融創青島醫學中心附屬醫院和醫養項目社區醫院之間的項目巡診、綠色通道和雙向診斷等等功能,融創將投入45億元用于建設該中心。

近日,融創中國在青島舉行“融愛家”品牌發布會,宣布接下來將在三方面布局:一是做養老病房,二是為融創社區提供養老服務,三是提供候鳥式健康養老服務。目前融創已經在山東、四川、云南、浙江等地規劃了22個相關項目,其中青島阿朵小鎮頤養社區計劃將會是首個面世項目,2020年5月正式投入運營。

據孫宏斌現場透露,目前融創在青島的總投資已超過3000億元。

想在養老地產上分一杯羹的地產玩家并不少,在融創之前,萬科、綠城、碧桂園、龍湖等等諸多公司就已經在試水這一領域,據投中健康統計,目前不少于80家企業涉及養老地產相關業務。但截至目前,還沒有哪家公司在養老地產領域打造出足夠強的品牌效應,可以說,大家都還是在摸著石頭過河。

值得慶幸的是,與早期進入養老地產的玩家相比,目前國家相關配套政策明顯更有利。

在11月份的《國家積極應對人口老齡化中長期規劃》發布會現場,發改委負責人回答記者提問時提到,將大力支持發展民辦養老機構,引導規范金融、地產企業進入養老市場,鼓勵養老機構探索各類跨界養老商業模式,同時提供滿足老年人需求的健康養老、養生旅游、文娛活動等服務。

市場前景廣闊,政策利好下,不少人將養老地產視為下一個萬億“新藍海”。

11月份,越秀地產(00123.HK)旗下定位于高端養老品牌,打著“中法合作”、“法式養老”旗幟的海頤苑項目正式開業。沒兩天,中國太平保險集團旗下旗艦項目——周浦梧桐人家同樣開始投入運營,號稱是目前國內單體體量最大的醫養結合型養老項目。

最好的養老服務是不是最貴的尚無定論,不過,在養老地產這塊,偏向于高端養老服務定位的企業要遠遠多于平價的。

究其原因,可能是在現有條件下,企業如果只賺養老服務的錢,實在是太難了。

2、各路玩家的不同打法

在我國,目前養老模式主要分為居家養老,社區養老和機構養老,其中居家養老是絕對的主流,選擇機構養老的群體僅在3%左右。

理想很豐滿,現實很骨感,大概可以概括目前眾多養老地產項目的基本情況。

融創的老對手萬科2009年就宣布進軍養老地產行業,最早在北京房山運營“萬科幸福匯”這個項目,走的是租售并舉的路子。此后又在河北、青島、杭州多地嘗試社區嵌入的方式做養老項目。據其年報統計,目前萬科養老項目約有170個,主要以租售并舉和出售兩種運營方式為主,大都是虧損狀態。

綠城同樣是較早進入的一批公司。涉及到養老地產領域,最初綠城主要是做養老公寓開發,還是房地產售賣的形式。經過逐步探索,逐漸形成了其特有的“學院式養老地產”特色。

在綠城杭州的藍庭項目中,除了養老地產項目常見的社區門診護理,文化娛樂中心外,還成立了一所專門的社區老年大學,在物業房租及服務費之外,多出了一筆學費的收入,可謂別具特色。

在盈利這塊,保利地產走的則是會員制形式。目前保利地產旗下有和熹會以及和熹生活館兩大養老地產品牌,基本采用會員制加房租的收費模式。

信達證券研報指出,保利地產在北京和熹會的項目是由一棟酒店改造而來,因為酒店建成較早,所以成本較低,目前所收的會員費連裝修成本都遠遠不夠。保利表示,再做新的老年公寓項目會按照老年住宅的水準去做。

不同于地產公司基于房地產為核心打造的養老地產版圖,目前保險公司同樣是養老地產市場上的生力軍。在出售養老地產,租售并舉以及會員制提供養老服務之外,他們還將金融服務與養老地產緊密聯系了起來。

以泰康保險集團旗下的泰康之家為例。泰康之家定位高端養老,主要布局在一二線重點城市。

位于北京昌平新城核心區域的燕園是其第一個養老實體項目,距離城市中心一個小時的車程左右,子女探望方便,周圍生活設施齊備。

不同于地產公司的客戶人群,泰康之家主要銷售群體為自己的現有投保客戶。目前想要申請入住泰康之家,有兩種方式,一是購買不低于200萬元的泰康旗下“幸福有約”養老保險計劃,或一次性繳納會員費押金等。

融創入局康養,13萬億的市場“孫宏斌們”接得住嗎

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“保險系”養老地產項目,大都跟泰康之家項目類似,捆綁了相應的保單計劃。

目前來看,很多地產公司的老項目核心往往還是房地產業務的出售及增值,而保險公司所獲土地因為不能用于出售,往往更偏向于打造綜合性的服務社區。

 


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